5.9 부동산 대책: 양도세 중과 유예 종료, 매도, 과세기준일, 재산세

2026년 5.9 부동산 대책은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되는 것을 의미하며, 임대인은 양도세 중과를 피하기 위해 5월 9일까지 매매 계약서를 작성해야 합니다. 또한 6월 1일은 재산세와 종합부동산세(종부세) 등 보유세 과세 기준일이므로, 막대한 보유세 폭탄을 막으려면 매수자와 협의해 6월 1일 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전을 완료하는 것이 유리합니다.​

5.9 부동산 대책의 핵심: 양도세 중과 유예 종료

2026년 부동산 시장에서 5월 9일은 세금 부담의 규모가 완전히 뒤바뀌는 중요한 분기점입니다. 그동안 조정대상지역 내 다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 유예 조치가 이날을 기점으로 전면 종료되기 때문입니다. 5월 9일 이후 주택을 양도할 경우, 2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택자 이상은 30%p의 가산세율이 붙습니다. 지방세를 포함하면 최고 82.5%라는 징벌적 실효 세율이 적용될 수 있으며, 장기보유특별공제 혜택마저 배제됩니다. 따라서 동일한 주택을 매도하더라도 5월 9일을 넘기면 수천만 원에서 수억 원에 이르는 세금 차이가 발생하게 됩니다.

임대인의 매도 데드라인: 계약서 작성과 잔금 유예

다주택자 임대인들이 양도세 중과라는 최악의 상황을 피하려면 원칙적으로 5월 9일 이전에 잔금을 모두 받고 소유권 이전을 마쳐야 합니다. 하지만 매수자가 단기간에 거액의 잔금을 마련하기 어렵다는 현실적 문제를 고려해, 정부는 예외적인 유예 방안을 도입했습니다. 5월 9일 이전에 매매 '계약서'를 작성하고 계약을 완료한 거래에 한해, 잔금 지급까지 3개월에서 최대 6개월의 말미를 허용하여 양도세 중과를 피할 수 있도록 조치한 것입니다. 결과적으로 임대인이라면 아무리 늦어도 5월 9일 이전까지는 반드시 매매 계약서를 체결해야만 양도세 가산세율 적용을 면할 수 있습니다.​​

6월 1일 과세기준일: 재산세 및 종부세 폭탄 주의

매매 계약서를 5월 9일 이전에 작성하여 양도세 문제를 해결했더라도, 매년 6월 1일로 지정된 재산세와 종부세 과세 기준일이라는 또 다른 고비가 남아있습니다. 매수자와 협의한 잔금일(소유권 이전일)이 6월 1일 이후로 넘어간다면, 6월 1일 시점의 법적 소유자는 여전히 매도인인 임대인이 됩니다. 따라서 2026년도 전체에 대한 보유세를 임대인이 고스란히 납부해야 합니다. 특히 정부가 종부세 공정시장가액비율을 100%로 원복하고 공시가격 현실화율을 대폭 상향할 예정이라, 6월 1일을 기점으로 3중 할증된 세금 폭탄이 확정될 전망입니다.​

임대인을 위한 최적의 대응 및 절세 전략

다주택자 임대인에게 가장 완벽한 절세 시나리오는 5월 9일 이전에 계약서를 작성하고, 6월 1일 이전에 잔금 처리 및 소유권 이전을 모두 마무리하는 것입니다. 이를 성공적으로 달성하기 위한 구체적인 전략은 다음과 같습니다.

• 급매물을 통한 신속한 계약 체결: 양도세 82.5%가 부과되는 상황을 방지하기 위해, 주변 시세보다 합리적인 가격으로 매물을 내놓아 5월 9일 이전에 매수자의 도장을 받는 것이 최우선입니다.

 

• 잔금일 선점을 위한 조건부 양보: 매수자에게 매매 대금을 일부 할인해주거나 이사비용을 지원하는 조건으로라도 잔금일을 무조건 5월 31일 이전으로 앞당기는 것이 보유세 절감에 유리합니다.

 

• 수도권 대출 규제 대비: 6월 28일부터는 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고 다주택자 대출이 금지되는 고강도 대출 규제가 시행되므로, 매수자의 자금이 막히기 전에 거래를 서둘러야 합니다.

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