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전용면적과 공급면적은 아파트나 주거공간을 고를 때 가장 헷갈리기 쉬운 용어입니다. 하지만 이 두 가지의 정의와 차이를 제대로 이해하면, 우리 가족에게 적합한 집을 선택하고, 대출 심사나 계약에도 헷갈림이 없게 됩니다. 이번 글에서는 전용면적과 공급면적의 개념, 차이점, 그리고 실제 생활 및 주택 대출에서 어떻게 활용되는지 꼼꼼하게 설명해 드립니다.
전용면적이란?
전용면적이란 거주자가 독립적으로 사용하는, 말 그대로 ‘내 집’의 실제 내부 공간을 말합니다. 거실, 침실, 주방, 화장실, 현관 등 집 안에서 우리 가족만이 사용하는 공간이 전용면적에 포함됩니다. 전용면적은 법적으로도 구체적으로 규정되어 있어, 부동산 계약이나 분양공고 등에서 반드시 표기하게 되어 있습니다.
- 거실, 방, 주방, 화장실 등 ‘실생활 공간’이 모두 포함되며
- 발코니, 베란다 등은 법적으로 전용면적에서 제외(확장 시 별도 서비스 면적)
- 실제로 집에 들어가서 사용할 수 있는 ‘실용 공간’이기 때문에, 실생활에 가장 큰 영향을 주는 수치입니다.
공급면적이란?
공급면적이란 전용면적에 더해, 계단, 복도, 엘리베이터 등 한 건물 내에서 여러 세대가 공동으로 사용하는 ‘주거공용면적’을 합한 값을 의미합니다.
- 전용면적 + 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터 등)
- 발코니, 베란다 등 서비스 면적은 역시 제외
- ‘분양면적’ ‘평형(30평형, 25평형 등)’을 논할 때 주로 쓰는 면적이라 부동산 광고에도 많이 등장합니다.
두 면적의 구조적 차이
아래 표처럼 간단히 정리할 수 있습니다.
| 개념 | 범위 | 설명 |
| 전용면적 | 세대 실내, 가족이 독립 사용하는 공간 | 실제 사용하는 공간 면적 |
| 공급면적 | 전용면적 + 주거공용(계단, 복도 등) | 분양, 거래 시 주로 쓰임 |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용(주차장, 관리실 등) | 가장 넓은 면적, 드물게 사용 |
- 전용면적 < 공급면적 < 계약면적 순으로 면적이 넓어집니다.
대출 및 실거래 시 어떤 면적을 참고해야 할까?
대출 심사 및 실거래가 산정에는 대부분 '전용면적'이 기준입니다.
- 주택담보대출(LTV), 디딤돌 대출, 청약 등 각종 정부 공식 기준도 전용면적을 중심으로 정해집니다. 예컨대, ‘전용 85㎡ 이하’ 아파트는 소형 평형으로 분류되어 관련 혜택이나 청약 조건이 달라집니다.
- 실거래가(매매가, 전세가 등) 역시 실제 ‘사용 가능한 면적’인 전용면적을 근거로 가격이 책정됩니다.
- 단, 홍보- 마케팅이나 평형(평단가) 광고 등은 공급면적을 기준으로 표현하는 경우가 많아 실질 공간과 혼동하지 않아야 합니다.
용어 혼동 주의사항 & 실생활 Tip
- 같은 ‘32평 아파트’라도, 공급면적 기준의 32평이면 실제 전용면적은 약 24평 전후가 됩니다.
- 서비스 면적(베란다 등 확장 부분)은 추가로 ‘실면적’을 키워주는 요소지만, 법적면적에는 포함되지 않아 계약 시 꼭 확인이 필요합니다.
- 아파트의 전용률(=전용면적 ÷ 공급면적 × 100)로 실제 체감하는 공간의 효율성을 판단할 수 있습니다. 전용률이 높을수록 실제 거주 공간이 넓은 집입니다.
결론
집을 구할 때, ‘내가 실제로 사용할 수 있는 공간’은 전용면적, 계약서상 거래/분양을 위한 기준은 공급면적, 대출·청약 등 정부정책 상 기준 역시 전용면적이 적용됩니다. 광고나 분양평형보다 ‘전용 몇 ㎡인지’, ‘실생활에 얼마만큼 쓸 수 있는지’ 꼭 확인해야 후회 없는 선택이 됩니다.
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